Information Wissenswertes Gutachter Hamburg

Informationen zur Grundsteuerreform finden Sie unter www.grundsteuerreform.de

Es ist spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen. (§556 Abs. 3 Satz 2 BGB). Beispiel: Die Betriebskostenabrechnung 2021 ist bis zum 31.12.22 abzurechnen. Bis zu diesem Zeitpunkt muss die Abrechnung den Mietern spätestens zugehen.

Vermietung einer Eigentumswohnung

Bei Vermietung einer Eigentumswohnung ist zunächst der Eigentümer der Wohnung Ansprechpartner des Mieters und nicht die Wohneigentümergemeinschaft.

Die Abrechnung der Nebenkosten (Betriebs- und Heizkosten) durch den Wohnungseigentümer mit dem Mieter erfolgt nach der jährlichen Eigentümerversammlung. Dort wird die Abrechnung durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen. Die Abrechnung für den Mieter ist bis zum 31.12. des Folgejahres zu erstellen. Beispiel: Die Abrechnung für 2020 bis zum 31.12.2021.

Bei Überlassung eines Teils oder ganzen Immobilie zur Untervermietung, ist die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Nicht immer ist der Vermieter verpflichtet, die Erlaubnis zu erteilen. Dem Vermieter muss ein konkretes und nachvollziehbares Überlassungskonzept mitgeteilt werden. Z.B. welche Räumlichkeiten, für wie lange zu welchem Zweck untervermietet werden sollen. § 553 Abs 1 u. 2 BGB, Landgericht Berlin v. 15.07.21 67 S 87/21

Die anteilige Instandhaltungsrücklage des Wohnungseigentümers ist Teil des Verwaltungsvermögens der Wohnungseigentümergemeinschaft. Daher kann dieser Anteil nicht vom Kaufpreis, zum Zweck der Grunderwerbsteuerersparniss, abgezogen werden. BFH 16.09.20 II R 49/17.

Ist ein Grundstück in Hamburg nicht eingefriedet, so hat der Nachbar kein Recht die Ziehung eines Zaunes zu verlangen. Wenn der Nachbar einen Zaun für erforderlich hält, muß er diesen auf eigene Kosten auf seinem Grundstück an der Grundstücksgrenze errichten.

Eine Kündigung des Mieters ist für max. 4 Jahre seit Abschluss eines Staffelmietvertrages ausgeschlossen (§557a BGB). Wenn ein Zeitmietvertrag mit einer längeren Laufzeit als vier Jahre abgeschlossen wurde, hat der Mieter ein Kündigungsrecht zum Ablauf des vierten Jahres, auch wenn der Vertrag für einen längeren Zeitraum als vier Jahre geschlossen wurde.

Vermieter können nur noch bis zum 30.06.24 Kosten für TV Kabelverträge und die gebäudeinterne Netzinfrastruktur auf die Mieter umlegen. Ab dann können die Mieter entscheiden, ob sie Kabelfernsehen noch haben möchten oder sich selbst einen Anbieter suchen.

Für Gewerbemietverträge gibt es weder eine Mietpreisbremse noch einen Mietenspiegel.
Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete kann ein Makler oder Wertermittler beauftragt werden.
(Grundeigentümerverband)

In einer bemängelten Abrechnung bezogen sich einige Posten auf die Gesamtfläche der Anlage, während andere nur für einzelne Teile des Gebäudes gelten sollten. Der Verteilungsmaßstab "Fläche" ist auch dann verständlich, wenn für einzelne Positionen unterschiedliche Gesamtflächen zugrunde gelegt werden. (BGH 29.1.2020 VIII ZR 244/18)

Steht ein Verkauf einer Immobilie oder eine Überragung innerhalb der Familie an, beschäftigen sich viele Eigentümer erstmalig mit dem Wert ihrer Immobilie am Markt. Hierbei stoßen Sie auf Begriffe wie Verkehrswert, Sachwert, Ertragswert oder Vergleichswert.

Der Verkehrswert (Marktwert) eines Grundstücks nach § 194 BauGB wird durch den Preis bestimmt, der zu dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes kommen u.a. das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswerterfahren zur Anwendung.

Das Sachwertverfahren kommt überwiegend bei Gebäuden, die der Eigennutzung dienen in Betracht. Das Ertragswertverfahren kommt zur Anwendung, wenn beim Bewertungsobjekt nachhaltig erzielbare Einnahmen (Mieten) im Vordergrund stehen. Lassen sich Immobilien direkt über m² Preise / Wohnfläche vergleichen (Eigentumswohnungen / Reihenhäuser), kommt das Vergleichswertverfahren zum Einsatz.

Vom 01.07.2010

Um Meinungsverschiedenheiten über den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe einer Mietwohnung zu vermeiden, ist es sinnvoll ein Übergabeprotokoll bei Einzug anzufertigen. Dieses sollte insbesondere die Zählerstände und die Anzahl der Schlüssel enthalten. Ebenso z. B. die Übergabe einer Fernbedienung für die Tiefgarage. In jedem Raum sollten die Mängel erfasst und festgelegt werden, ob der Vermieter oder der Mieter diese beheben muss. Die Erstellung einer Fotodokumentation ist hilfreich.

In Hamburg sind gemietete Räume bis 12.00 Uhr mittags des auf die Beendigung nächstfolgenden Werktages zu räumen. Das gilt für Räumlichkeiten, für die eine vierteljährliche oder längere Kündigungsfrist besteht.

Nach ständiger Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs, schuldet der Vermieter nur den Schallschutz, der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galt. Es sei denn, es ist vertraglich etwas anderes vereinbart. (Haus und Grund)

In Gebieten mit einer Sozialen Erhaltungsverordnung gibt es erhebliche Einschränkungen bei baulichen Veränderungen. Es sind die §§ 172 ff Baugesetzbuch anzuwenden. Diese bestimmen, dass Änderungen baulicher Anlagen einer besonderen Genehmigung bedürfen. Versagt werden kann eine Genehmigung für bauliche Veränderungen, wenn die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung hierdurch gefährdet ist und diese aus besonderen städtebaulichen Gründen erhalten werden soll.